免费的配资平台 上海再出楼市新政，有中介称：买房咨询量增30%，加班到凌晨1点

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继5.27“沪九条”施行后，时隔仅四个月，上海再度出台了楼市新政。

9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》(下称“《通知》”)。

据了解，《通知》提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施，自2024年10月1日起施行。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦认为，这次政策的核心在于限购优化，金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的内容，市场各方能获得切实的实惠，也是对市场交易产生直接推动的内容。

此外，上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出，此次上海政策工具涉及面较广，涉及行政、金融和财税等领域。这充分说明政策工具充足完备，其将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。

9月30日，记者咨询了多位中介，其中链家松江九亭门店的中介刘顺(化名)对记者表示，政策出来后，买房咨询量明显增加，他昨天晚上加班到凌晨1点多，而平时8点钟就下班了。他表示，房东咨询的少一些，主要是买房咨询的比较多。“相比之前咨询多了了30%，今天可能会更多”。

不过，刘顺也坦言，客户量多的资源多的，增加明显，资源少的增加不明显。据刘顺透露，今天刚好有个政策后达到买房资格的客户约了看房，该客户属于改善型客户。

与刘顺情况不同的是，另一个中介郑梅(化名)则是没有多少买房咨询量，反而是业主咨询挂牌较多。“业主比客户活跃多了，有四五个微信好友咨询，都是业主”，郑梅说道。

此外，也有中介表示，政策出来后反响不大，“昨天夜里出的政策，今天咱们还没有上班呢，没有感受到客户咨询量的变化”。

从上述几位中介透露的信息来看，政策的效果可能还需要时间反应，尤其是国庆后反应或许更真实。

放宽外环外购房限制

具体来看，关于调整住房限购政策方面，首先《通知》提出，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

对此，卢文曦指出，1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。

其次，政策还照顾到部分改善群体。《通知》显示，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

最后，《通知》还对自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

卢文曦表示，“临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻，但不少职工还在市区居住，每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房，可以解决上下班便利性问题，卢文曦某种程度上也释放改善型需求。”

首套房商贷最低首付降至15%

关于优化住房信贷方面，《通知》给出了两条具体措施。其一，为积极落实存量房贷利率下调工作，减轻房贷利息支出。

《通知》指出，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

同日晚间，央行发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》(以下简称“《倡议》”)。

内容明确，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。

截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。调整后，存量房贷利率将降至约LPR(3.85%)-30BP=3.55%，调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点。

其二，为较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。

《通知》规定，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域(临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域)的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

对此，卢文曦认为，“这次将首套房首付比例一步降到15%，不是全国最高的城市，释放对刚需买家的友好姿态。相对而言，二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力。”

取消普宅、非普宅标准

至于关于调整住房税收方面，《通知》也给出了两条具体措施。

其中，《通知》明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

严跃进表示，挂钩在普通住房标准上的增值税和个税政策，根据上述政策或迎来调整，进而实现减负效应。“需要说明的是，两个税种和‘买’的关系不大，但和‘卖’的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。”

卢文曦指出，增值税方面，不管是普宅还是非普宅，卖家不满5年都要收全额征税；但满5年后，普通住宅免增值税，非普通住宅收差额增值税。此外，卖家还需要缴纳个税。普通住宅按金额1%，非普通住宅按2%收税。

他以“一套持股时间超过5年、现价800万、买入时300万的一套非普通住宅”举例，调整前所需缴纳的增值税与个税合计43.5万元，而调整则只需缴纳8万元，相差35.5万元。

此外，《通知》还调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

严跃进认为，此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。

十月楼市交易量有望止跌企稳

“金九银十”是房地产市场传统销售旺季。不过，今年9月前半段的数据来看，似乎上海楼市的表现并不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。

根据上海网上房地产数据，9月1日-9月22日，上海二手房(包含商业)网签11008套，相比8月同期减少12.7%，自6月以来连续第四个月下滑。

此外，新房方面，据佑威房地产研究中心的监控数据显示，9月16日-9月22日。上海新房成交面积为7.6万平方米，环比减少10.58%。

对此，卢文曦指出，“金九”市场期待很高，但台风天气和中秋假期因素，干扰正常交易节奏，导致前半段楼市表现不理想。近期的“小作文”比较多，上海老百姓对于楼市的关切程度又提高了。这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。

据他透露，“一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐免费的配资平台，周末成交订单数量明显增加。黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。“

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